פס"ד בעניין הצמדת שטח ציבורי

לפני בקשה למתן הוראות מטעם מפרק חברת דניריט (פיתוח בניה) בע"מ - בפירוק, (להלן: "החברה") לקבל הוראות לעניין דרך רישום חמשת הבניינים שנבנו כבית משותף, ככל שמדבר נוגע לחצרות חדרי המדרגות באופן שאלה ירשמו כרכוש משותף ולא יוצמדו לדירות בבניינים.

רקע כללי

1.         החברה בנתה במסגרת פרוייקט בנייה במלחה 5 בניינים ובכל בנין 20 דירות, כאשר כל הבניינים אמורים להרשם כבית משותף אחד בן מספר אגפים.

הבניינים נפרדים והכניסה לכל בניין הינה נפרדת, ובהתחשב בתנאי השטח הכניסה לבניין איננה בגובה קומת הקרקע אלא פחות או יותר באמצע הבניין כך שהנכנס לבנין נאלץ לרדת שתי קומות כדי להגיע לקומת הקרקע הואיל וכאמור הבניינים בנויים במורד הגבעה.

בקומה זו ישנה רחבה מרוצפת באמצע חלל חדר המדרגות המהווה את החלק תחתון של חדר המדרגות משני צדי הרחבה ישנם מעברים לשתי הדירות הנמצאות בקומת הקרקע.

למעט בחוזה ובתשריט של דירה אחת, החברה לא התייחסה בחוזה המכירה לשטח זה באופן שונה מכל שטח משותף אחר בהיותו חלק מחדר המדרגות. במהלך הזמן מאז חתימת חוזה המכירה השתנה המצב.

בבדיקות תיקי כל הדיירים המתגוררים בקומה התחתונה שנעשו על ידי המפרק (מדובר בסה"כ בעשר דירות) לא נמצאה כאמור כל הצמדה מפורשת של שטח זה לדירה, והדירה היחידה שהחוזה ותשריט החצר מדבר באופן מפורש כהצמדה לדירה הינה דירת מהנדס הבניין והאיש המקצועי שליווה את בניית הבניינים ומכירתם, כעולה מחוזה הרכישה והתשריט.

למעט לגבי 2 דירות אחרות החולקות חצר פנימית אחת יחדיו, אשר בתקופה שבין רכישת הדירה למועד הרישום במינהל פנו בבקשה לחברה לעשות שימוש בחצר זו ולהצמידה לדירותיהם (המבקשים בבקשה דנן) תוך הסכמה כי בתקנון תקבע מגבלה להצמדה זו, לא נמצאו בתיקי הדיירים פניות דומות.

התנהלות החברה כלפי הדיירים בדירות הקרקע, כפי שמתברר כיום, הינה שלמרות שבכל תיקי הדירות (למעט שלוש הדירות הנ"ל) אין כל התייחסות לכל בקשה בכתב להצמדת השטחים לדירות, החברה פעלה באופן סוחף של הצמדה דה פקטו של החצר או המבואה לדירות בקומת קרקע, למעט דירה אחת.

מינהל מקרקעי ישראל  הכליל שטחים אלה כצמודים לדירות ובמקרים של משפחות דור ותיכון הוצגו בפני המפרק חוזי חכירה ותשריט מהן עולה כי המינהל חתם על חוזה חכירה עמן כאשר שטחים אלה צמודים לדירותיהם.

מביקור שערך המפרק במקום עולה כי למעט שתי דירות (משפחות דור ותיכון הנ"ל) הדיירים האחרים לא בנו שערים וגדרות ולא תחמו בגדר את השטח המוצמד.

במסגרת הליך משפטי שהגיש אחד הדיירים (מר מצליח שבו) כנגד החברה במסגרת ת.א. 1604/98 (מחוזי י-ם) נתבקש בית המשפט להצהיר, בין היתר

כי החצר הפנימית והמבואה הינם רכוש משותף ואין החברה רשאית להצמיד אותם או חלק מהם לדירות כלשהן.

במהלך הדיונים ואף קודם לכן טענה החברה, באמצעות עו"ד טוקטלי, כי זכותה להוציא חלק מהרכוש המשותף וכך עשתה. במסגרת ניהול התיק אף ביקר ביהמ"ש כב' השופט ע' חבש במקום ובפרוטוקול ביקור במקום אף התייחס למראה עיניו בחצר המשותפת.

בשלב מסויים שחרר ביהמ"ש את עוה"ד של החברה מהמשך היצוג הדיון התנהל ללא שהחברה הייתה מיוצגת. ובית המשפט נעתר לתובענה ובסופו של דבר ניתן ביום 26.9.00 פסק דין הקובע, בין היתר, בסעיף 2(ה) לאמור:

   "אני מצהיר כי החצר הפנימית והמבואות או כל חלק המם, היא

   רכוש משותף שאין להצמידו, כולו או חלק ממנו, לדירה כלשהיא".

בעקבות כך פנו משפחות דור ותיכון לבית משפט זה בעתירה לביטול ההחלטה הנוגעת לחצר הפנימית ובמסגרת הסדר שהגיעו אליו הצדדים (ת.א. 2548/00) הוסכם כי פסק הדין הנ"ל יבוטל ככל שהוא נוגע למשפחות דור ותיכון.

לאחר מכן, מספר דיירים לרבות התובע בת.א. 1604/98, שניהל ההליכים כאמור, הודיעו למפרק כי הם מתנגדים להצמדת החצרות המרוצפות לדירות.

על פי התשריט המעודכן שהוכן על ידי מודד מטעם המפרק לשם רישום הבית המשותף, המצב לפי ספרי החברה ולפי הנחיותיו של עו"ד טוקטלי, אמורות החצרות המרוצפות להרשם כהצמדה לדירות.